Vad kostar en mäklare? Räkna på hela erbjudandet.

Vad är ett rimligt mäklararvode för din försäljning?

Ett rimligt arvode behöver bedömas tillsammans med uppdraget. Hur ser bostaden ut, vilket arbete föreslås och vad ingår? En procentsats utan de svaren är lite som att jämföra två middagsnotor utan att veta vad någon åt. Börja därför med innehållet i erbjudandet och räkna sedan på priset.

Fastighetsmäklarinspektionen beskriver att någon fastställd ersättningsnivå inte finns. Du och mäklaren kommer överens om villkoren. Det betyder att en siffra du sett i en annons eller hört av en granne inte är en taxa som automatiskt gäller för din bostad. Be om ett skriftligt förslag för just det uppdrag du vill ge.

På den här sidan kan du jämföra modeller med egna antaganden. Exemplen är påhittade räkneexempel, inte aktuell prisstatistik eller erbjudanden från anslutna mäklare. Använd dem för att förstå skillnaderna och byt sedan till beloppen i dina egna offerter. Då blir räknaren ett hjälpmedel inför samtalet, inte en gissning om marknaden.

Fast arvode: enkelt att överblicka, men läs omfattningen

Med ett fast arvode kommer ni överens om ett bestämt belopp för det uppdrag som avtalet beskriver. Fördelen i din jämförelse är att arvodet är lätt att lägga in i en budget. Du kan direkt se hur mycket det motsvarar vid olika tänkta försäljningspriser. Men ordet fast säger inte i sig vilka tjänster som ingår.

Anta att en offert anger 55 000 kronor. Vid ett pris på 2,5 miljoner motsvarar det 2,2 procent. Vid 3 miljoner blir andelen ungefär 1,83 procent. Kronbeloppet är detsamma även om andelen förändras. När någon beskriver ett fast arvode som högt eller lågt i procent behöver du alltså veta vilket försäljningspris jämförelsen utgår från.

Fråga om det finns tillägg för extra fotografering, annonser eller visningstillfällen. Be också mäklaren förklara när betalning kan bli aktuell. Fast pris behöver inte betyda att du betalar oavsett vad som händer, men det behöver inte heller innebära att alla tänkbara utlägg är inkluderade. Det är avtalet som behöver ge de svaren.

Procentarvode: räkna om procentsatsen till kronor

Ett procentarvode förändras med det försäljningspris som ligger till grund för beräkningen. Vid två procent blir arvodet 50 000 kronor på 2,5 miljoner, 60 000 kronor på 3 miljoner och 70 000 kronor på 3,5 miljoner. Be alltid om exempel i kronor så att du kan se vad modellen betyder för din budget.

Det är också klokt att fråga om offerten innehåller ett minimiarvode. Om det finns en sådan gräns kan den enkla procentsatsen ge fel bild vid lägre slutpris. Skriv in både procentsatsen och gränsen i dina anteckningar och be mäklaren visa hur beräkningen görs. Vår enkla procentberäkning tar inte hänsyn till individuella minimiarvoden.

En högre procentsats är inte ett bevis för ett bättre arbete. En lägre procentsats är inte ett bevis för ett sämre. Fråga vad skillnaden innebär i uppdraget. Vilka arbetsmoment, resurser eller tjänster motiverar priset? Det är betydligt mer användbart än att försöka avgöra allt genom att stirra på decimalen.

Trappmodell: se exakt var den högre ersättningen börjar

En trappmodell kan bestå av ett grundbelopp och en extra ersättning över en viss prisnivå. I vårt exempel är grunden 40 000 kronor och tillägget tio procent av den del som överstiger 2,8 miljoner. Om bostaden säljs för 3 miljoner blir tillägget 20 000 kronor och det sammanlagda arvodet 60 000 kronor.

Vid 3,5 miljoner blir samma arvode 110 000 kronor. Skillnaden visar varför det inte räcker att känna till grundbeloppet. Du behöver förstå tröskeln, vad tilläggsprocenten räknas på och om modellen innehåller fler steg. Be om beräkningar vid flera slutpriser och kontrollera att de stämmer med texten i offerten.

Diskutera även hur tröskeln valts. Vilket värderingsunderlag ligger bakom den och hur förhåller den sig till det tänkta utgångspriset? Ett upplägg som kallas prestationsbaserat ska fortfarande gå att förstå på ett vanligt papper. Om du inte kan räkna fram arvodet själv med hjälp av avtalet behövs en tydligare förklaring innan du bestämmer dig.

Jämför tre modeller med samma förutsättningar

I tabellen nedan håller vi bostad och slutpris lika och byter bara arvodesmodell. Det gör kostnadsskillnaden synlig. Vi utgår från 55 000 kronor fast, två procent samt trappan med 40 000 kronor i grund och tio procent över 2,8 miljoner. Inga extra tjänster ingår i beräkningen.

Vid 3 miljoner är det fasta arvodet lägst i det här exemplet. Vid 2,5 miljoner blir trappans grundbelopp lägre än de andra två. Det är inte en rekommendation att välja en viss modell. Det visar att ordningen mellan erbjudandena kan förändras när försäljningspriset ändras.

Gör därför minst tre egna scenarier: ett försiktigare pris, det pris du använder som huvudantagande och ett högre pris. Lägg sedan till de kostnader som är kända. Om en post fortfarande är oklar, markera den som oklar i stället för att skriva noll. En tom ruta blir inte gratis bara för att kalkylbladet behandlar den så.

Fotografering, annonser och andra kostnader runt arvodet

Be om en specificerad lista över sådant som ingår och sådant som kan tillkomma. Det kan handla om fotografering, planritning, annonsering, stylinghjälp, besiktning eller en ny fotografering längre fram. Alla tjänster behövs inte i varje försäljning, och de kan beställas och faktureras på olika sätt.

Fråga vem som är beställare, vem som får fakturan och om kostnaden behöver godkännas av dig i förväg. Om en extern leverantör anlitas vill du veta om priset är fast, uppskattat eller beroende av omfattningen. Be också om tydlighet kring moms så att du jämför de belopp som faktiskt ska betalas.

Skilj mellan nödvändigt, rekommenderat och valfritt. En tilläggstjänst kan vara väl motiverad, men då bör mäklaren kunna förklara vad den ska hjälpa till med för just din bostad. Det är lättare att ta ställning till en konkret åtgärd än till ett paket som heter något storslaget men saknar en innehållsförteckning.

Vad händer om bostaden inte säljs?

Enligt FMI uppstår normalt ingen rätt till provision om bostaden inte säljs, men skriftligt avtalad ersättning för exempelvis utlägg kan ändå bli aktuell. Därför behöver du läsa mer än själva procentsatsen. Be mäklaren beskriva kostnaden både vid en genomförd försäljning och om uppdraget slutar utan affär.

Ställ frågan innan du beställer sådant som kostar pengar. Vad gäller om du vill pausa? Vad händer med beställda bilder eller annonser? Finns redan utförda tjänster som ska betalas separat? Skriv upp svaren och be om hänvisning till rätt del av avtalet. Det minskar risken att ett allmänt löfte och ett detaljerat villkor säger olika saker.

Om du redan befinner dig i en tvist behöver du bedöma just ditt avtal och händelseförloppet. Den här sidan kan hjälpa dig formulera frågor men avgör inte vem som har rätt i ett enskilt fall. Samla avtal, skriftliga ändringar och fakturor innan du söker konsumentvägledning eller annan relevant rådgivning.

Förhandla om ett tydligt uppdrag

Börja en prisdiskussion med vad du vill köpa. Kanske behöver du omfattande samordning eftersom du bor på annan ort. Kanske har du redan aktuella bilder och vill veta om de går att använda. Beskriv förutsättningarna och låt mäklaren förklara vilken betydelse de har för erbjudandet.

Fråga gärna om det finns olika upplägg. Ett mindre omfattande paket kan ge ett lägre pris, men du behöver veta vilket arbete som då hamnar hos dig eller en annan leverantör. En rabatt är bara användbar om du förstår vad som har ändrats. Be om en uppdaterad skriftlig offert efter samtalet.

Undvik att förhandla bort den del av tjänsten som var skälet till att du valde personen. Om tät återkoppling eller extra visningstider är viktiga bör de finnas kvar i jämförelsen. Målet är ett pris och ett uppdrag som båda parter kan förklara, snarare än en låg siffra som kräver en lång rad undantag.

Titta på vad som blir kvar, men kalla det rätt sak

För att förstå skillnaden mellan två offerter kan du börja med slutpris minus arvode och kända försäljningskostnader. Det är ett enkelt jämförelsetal. Det är däremot inte samma sak som ditt slutliga ekonomiska resultat, eftersom exempelvis lån, skatt och andra individuella poster inte ingår i den förenklade beräkningen.

Anta ett slutpris på 3 miljoner och ett arvode på 55 000 kronor. Efter just arvodet återstår 2 945 000 kronor. Med ett arvode på 60 000 kronor blir motsvarande belopp 2 940 000 kronor. Skillnaden är 5 000 kronor. Håll slutpriset lika när du jämför kostnaden så att du inte råkar ge ett dyrare erbjudande en påhittad prisfördel.

Vill du undersöka hur ett annat slutpris skulle påverka utfallet kan du göra det som ett separat scenario. Märk det tydligt som ett antagande. Det finns ingen garanti för att en mäklare med ett visst arvode uppnår ett visst slutpris. Kostnadsjämförelse och bedömning av försäljningsarbetet hör ihop, men de behöver fortfarande redovisas var för sig.

Ta med en kort kostnadschecklista till mötet

Be om samtliga belopp i samma format och vid samma försäljningspris. Fråga vilket belopp som inkluderar moms, om det finns minimiarvode och vilka tjänster som faktureras utanför uppdraget. Kontrollera också när betalningen ska ske och vad som behöver vara uppfyllt innan mäklaren kan kräva ersättning.

Läs offerten tillsammans med uppdragsavtalet. En formulering i en presentation ersätter inte automatiskt ett avtalsvillkor. Om något verkar motsäga varandra, be mäklaren reda ut det skriftligt. Spara den senaste versionen så att du inte senare jämför ett gammalt pris med ett nytt innehåll.

När du kan beskriva vad som ingår, räkna fram beloppet och förklara de viktigaste villkoren har du ett bättre underlag för att välja. Börja gärna med vår räknare och fortsätt till jämförelsetabellen. Där kan du lägga kostnaden bredvid erfarenhet, visningar och återkoppling – de delar som avgör vad du faktiskt får för pengarna.

• Arvodets beräkning och eventuellt minimiarvode.
• Tjänster som ingår och kostnader som kräver separat godkännande.
• Betalningsvillkor vid affär, paus och avslutat uppdrag.
• Skriftlig offert och avtalsvillkor som säger samma sak.